COLUMN · 부동산 / 지역주택조합

작성 2026. 11. 13. | 로엘법무법인 김성훈 변호사

지역주택조합이 업무대행사를 바꾸려 할 때 가장 먼저 부딪히는 것은 업무대행계약서의 해지 조항입니다. 계약서가 해지사유를 좁게 정해 두었다면, 그 사유에 들어맞지 않는 한 조합은 계약을 끝낼 수 없는지가 문제 됩니다.

대법원은 2026. 4. 2. 약정한 해지사유와 절차를 따르는 것이 원칙이지만, 업무대행사의 의무 위반 등으로 신뢰관계가 깨졌다면 그것을 이유로 해지할 수 있다고 본 원심 판단을 유지했습니다. 판결 내용과 조합이 확인할 점을 정리합니다.

해지사유를 정해 둔 업무대행계약, 조합은 총회 결의로 해지를 통보했습니다

판결문에 따르면 이 사건 업무대행계약은 계약조건 제13조와 조합규약 제42조에서 해지사유와 절차, 손해배상을 「민법」 제689조와 다르게 정해 두었습니다. 조합은 2020. 11. 임시총회에서 업무대행계약 해지 안건을 가결한 뒤 해지를 통보했고, 업무대행사는 해지가 무효라며 업무대행자 지위 확인과 남은 수수료를 청구했습니다.

원심인 수원고등법원은 조합이 내세운 해지사유 18가지가 모두 사실로 인정되지 않거나 약정 사유에 해당하지 않는다고 보았습니다. 업무대행사가 신탁회사 앞으로 써 준 지위 소멸 확인서도 대상과 상대방이 다른 계약에 관한 것이어서 업무대행계약의 합의해지로 볼 수 없다고 판단했습니다.

대법원은 약정을 원칙으로 보되 신뢰관계 파탄 해지를 인정했습니다

대법원은 위임계약에서 해지사유와 절차를 따로 약정했다면 원칙적으로 그 약정에 따라서만 해지할 수 있다고 보았습니다. 각 당사자가 언제든 해지할 수 있다는 「민법」 제689조 제1항은 임의규정이어서 약정으로 배제할 수 있다는 것이고, 대법원 2019. 5. 30. 선고 2017다53265 판결을 참조했습니다.

다만 대법원은 위임이 특별한 신뢰를 바탕으로 이어지는 계약이라는 점을 들어, 일방의 의무 위반이나 부당한 행위로 신뢰관계가 파탄되어 계약 유지가 어려워지면 상대방이 장래를 향해 해지할 수 있다고 판단했습니다. 업무대행자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행해야 한다는 「주택법」 제11조의2 제5항의 취지도 함께 들었습니다.

원심이 인정한 사실에 따르면 업무대행사 직원이 조합의 홍보관 건립공사 도급계약 금액을 부풀리게 한 뒤 9,000만 원의 리베이트를 받았습니다. 원심은 이를 업무대행사의 선량한 관리자 주의의무(「민법」 제681조) 위반으로 보면서도 약정 해지사유에는 해당하지 않는다고 했고, 대신 신뢰관계 파탄을 이유로 한 해지를 인정했습니다.

해지가 인정돼도 지급시기가 지난 수수료는 남았습니다

이 사건에서 조합은 해지에 성공했지만 업무대행사에 수수료 약 8억 2,740만 원과 지연손해금을 지급하라는 원심 판단은 그대로 유지되었습니다. 계약상 총 업무대행수수료의 80%는 사업계획승인일에 지급하기로 되어 있었고, 승인은 해지 효력이 생기기 전인 2019. 11. 28.에 이미 나왔기 때문입니다.

원심은 지급시기가 이미 도래한 보수는 수임인의 잘못으로 계약이 끝났더라도 청구할 수 있다고 보았습니다(「민법」 제686조 해석). 그 대신 조합의 리베이트 손해배상채권 9,000만 원을 상계해 남은 수수료에서 뺐고, 대법원은 수수료 부분에 관한 양측 상고도 모두 받아들이지 않았습니다.

업무대행사 교체를 추진하는 조합이 먼저 볼 것

필자 해설로 덧붙이면, 이번 판결이 약정 해지사유를 무시해도 된다는 뜻은 아닙니다. 조합은 먼저 계약서와 조합규약의 해지 조항을 확인하고, 신뢰관계 파탄을 주장하려면 의무 위반을 뒷받침할 객관적 자료가 필요합니다. 이 사건에서도 신뢰관계 파탄 판단의 중심에는 원심이 증거로 인정한 리베이트 수령 사실이 있었습니다.

해지 뒤 정산도 따져야 합니다. 수수료 지급시기 조항과 사업계획승인 등 단계별 진행 시점에 따라 지급할 금액이 달라지고, 신탁회사와 맺은 계약은 업무대행계약과 별개로 다뤄질 수 있습니다. 상담을 하다 보면 총회 결의만 거치면 업무대행사를 바꿀 수 있다고 여기는 경우를 봅니다. 조합원 자격상실 위약금 문제는 지역주택조합 자격상실, 위약금 다 내야 하나에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 업무대행계약에 해지사유를 정했다면 원칙적으로 그 약정에 따라야 합니다. 둘째, 업무대행사의 의무 위반 등으로 신뢰관계가 파탄되었다면 약정 사유가 없어도 해지할 수 있습니다. 셋째, 해지가 인정돼도 이미 지급시기가 지난 수수료는 정산 대상으로 남을 수 있습니다.

참고자료

· 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025다219495 판결(상고기각) — 국가법령정보센터
· 수원고등법원 2025. 10. 23. 선고 2023나20705 판결(원심) — 국가법령정보센터
· 대법원 2019. 5. 30. 선고 2017다53265 판결 — 국가법령정보센터
· 「민법」 제681조·제686조·제689조 [시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호] / 「주택법」 제11조의2 [시행 2026. 9. 8., 법률 제21902호] — 국가법령정보센터
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