COLUMN · 부동산 / 점유취득시효

작성 2026. 11. 12. | 로엘법무법인 송개동 변호사

등기부에는 여러 사람의 공유지분으로 올라 있지만, 실제로는 이웃끼리 땅을 나눠 각자 써 온 경우가 많습니다. 그러다 공유물분할로 내가 쓰던 부분이 이웃 단독 소유가 되었는데도 그대로 써 왔다면, 20년 점유를 이유로 소유권을 주장할 수 있을까요.

대법원은 2026년 2월, 이런 경우 분할이 확정된 때부터 점유의 성질이 달라진다고 보아 점유취득시효를 인정한 원심을 파기했습니다. 그 기준과 확인할 점을 정리합니다.

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분할로 남의 땅이 된 부분, 계속 써도 원칙적으로 타주점유

공유물분할로 공유관계가 끝나 내가 쓰던 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 되었다면, 그 뒤의 점유는 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 봅니다. 대법원 2026. 2. 12. 선고 2024다229053 판결이 밝힌 기준입니다.

타주점유는 소유의 의사 없이 하는 점유여서, 그 상태로는 점유취득시효가 완성되기 어렵습니다. 대법원은 분할판결 확정 후에도 자주점유 추정이 유지된다고 본 원심을 파기하고 사건을 수원지방법원에 돌려보냈습니다.

02

공유토지 점유는 원칙적으로 타주점유입니다

공유자 한 사람이 공유토지 전부를 점유하더라도, 다른 공유자의 지분 범위에서는 원칙적으로 타주점유입니다. 「민법」 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 등기로 소유권을 얻는다고 정하는데, 공유자는 지분만큼만 소유자이기 때문입니다.

예외는 공유자들이 각자 쓰는 부분을 구분해 소유한다고 믿고, 그 부분의 대략적인 면적만큼 지분등기를 마친 경우입니다. 대법원은 이때 등기상 공유자라도 그 점유를 타주점유로 보지 않았습니다(대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결, 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다245597 판결).

03

나눠 쓰던 땅도 분할 뒤에는 달라집니다

각자 나눠 쓰던 공유토지라도 분할로 공유관계가 해소되면, 남의 단독 소유가 된 부분에 대한 계속 점유는 원칙적으로 타주점유입니다. 2024다229053 판결은 구분소유 예외에 해당하는 경우에도 이 점은 같다고 보았습니다.

이 사건에서 원심은 나중에 남의 땅임을 알게 된 사정만으로는 점유의 성질이 바뀌지 않는다고 보았습니다. 그러나 대법원은 점유자 자신이 당사자였던 분할판결이 확정되어 그 부분이 상대방 단독 소유가 된 이상, 그때 점유가 타주점유로 바뀌었다고 볼 여지가 크다고 판단했습니다.

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2024다229053 사건, 원심과 대법원은 어디서 갈렸나

판결문에 따르면, 피고는 1994년 자기 대지에 붙은 잡종지의 공유지분을 사들이고 그 무렵부터 대지 옆 17.3㎡를 써 왔습니다. 다른 공유자가 낸 공유물분할 소송에서 이 부분이 포함된 필지가 원고 단독 소유로 분할되었고, 그 판결은 2008년 확정되었습니다.

원고는 토지 인도를, 피고는 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 구했습니다. 제1심과 원심은 피고 손을 들어 주었지만, 대법원은 분할판결 확정 때 피고의 점유가 타주점유로 바뀌었다고 볼 여지가 크다며 자주점유 추정에 관한 법리오해와 심리미진을 이유로 원심을 파기했습니다.

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나눠 쓰는 공유토지, 무엇을 확인해야 하나

공유토지를 나눠 써 왔다면 먼저 공유물분할이 있었는지, 있었다면 언제 확정되었는지를 확인해야 합니다. 필자 해설로 덧붙이면, 이 사건처럼 20년이 차기 전에 분할이 확정되면 그 뒤 점유는 타주점유로 평가될 여지가 커 시효 주장이 어려워집니다.

분할 전에 이미 20년이 지난 경우나 '특별한 사정'이 무엇인지는 이 판결이 판단하지 않았으므로 단정할 수 없습니다. 분할 소송에서 실제 점유 현황을 반영해 달라고 다투는 것도 필자가 권하는 방법이며, 분할 소송의 절차 문제는 공유물분할 항소, 한 명만 이유서 기한 넘겼다면에서 다뤘습니다.

필자가 토지 분쟁을 상담해 보면, 오래 써 왔다는 사실만 믿고 등기부와 분할 경과를 늦게 확인하는 경우가 적지 않습니다. 이 사건은 환송 후 판결과 확정 여부가 확인되지 않았으므로, 구체적 사안은 점유 시작 경위와 분할 시점부터 검토해야 합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 공유토지를 혼자 점유해 왔다면 점유취득시효를 주장할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 다른 공유자의 지분 범위에서는 타주점유로 보기 때문입니다. 다만 각자 쓰는 부분을 구분소유한다고 믿고 그 면적만큼 지분등기를 했다면 타주점유로 보지 않은 판례가 있습니다.

Q. 공유물분할로 남의 땅이 된 부분을 계속 쓰면 점유취득시효가 될 수 있나요?

특별한 사정이 없으면 어렵습니다. 대법원 2024다229053 판결은 분할로 다른 공유자의 단독 소유가 된 부분을 계속 점유하더라도 원칙적으로 타주점유라고 보았습니다.

Q. 분할 전에 이미 20년이 지났다면 어떻게 되나요?

이 판결은 그 경우를 판단하지 않았으므로 단정할 수 없습니다. 이 사건은 시효 완성 전에 분할판결이 확정된 사안입니다. 점유 시작 경위와 분할 시점을 함께 따져 보아야 합니다.

참고자료

· 대법원 2026. 2. 12. 선고 2024다229053, 229060 판결, 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결, 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다245597 판결 — 국가법령정보센터
· 「민법」 제197조·제245조·제262조·제268조 [법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.] — 국가법령정보센터
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