COLUMN · 부동산 / 법정지상권

작성 2026. 11. 13. | 로엘법무법인 박민희 변호사

경매로 토지를 샀는데 그 위에 전 소유자의 건물이 서 있다면, 건물을 철거해 달라고 할 수 있을까요. 건물주에게 관습법상 법정지상권이 생기는지는 토지와 건물이 '언제' 같은 사람 소유였는지에 달려 있습니다.

대법원은 2026년 1월, 경매 전에 다른 가압류나 체납처분압류가 있었다가 경매로 말소된 경우 그 기준 시점이 어디인지 밝혔습니다. 판결 내용과 확인할 점을 정리합니다.

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법정지상권 기준 시점, 가장 앞선 가압류·압류 때입니다

강제경매 전에 다른 가압류나 체납처분압류가 있었다가 경매로 말소되었다면, 관습법상 법정지상권은 그 선행 가압류·압류 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지로 판단합니다. 대법원 2026. 1. 29. 선고 2024다236327 판결이 밝힌 기준입니다.

대법원은 매수인이 토지를 산 때를 기준으로 법정지상권을 인정한 원심을 파기하고 사건을 의정부지방법원에 돌려보냈습니다.

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관습법상 법정지상권은 어떤 권리인가

관습법상 법정지상권은 같은 사람 소유이던 토지와 건물이 강제경매 등으로 소유자가 달라질 때, 철거 특약이 없으면 건물주가 그 토지를 쓸 수 있게 하는 권리입니다. 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결은 처음부터 같은 사람 소유였을 필요는 없고 소유권이 바뀔 당시 같은 사람 소유면 된다고 보았습니다.

「민법」 제366조도 법정지상권을 정하지만, 이는 저당권 실행 경매로 소유자가 달라진 경우에 관한 조문입니다. 저당권 없이 일반 채권자가 신청한 강제경매에서는 판례가 인정하는 관습법상 법정지상권이 문제 됩니다.

03

매각대금 완납이 아니라 압류·가압류 시점입니다

강제경매에서 '같은 사람 소유'를 따지는 시점은 매수인이 대금을 낸 때가 아니라 압류 효력이 생긴 때입니다. 2012년 전원합의체 판결은 경매 매수인의 지위와 이해관계인의 계산이 압류 시점을 기준으로 정해진다는 점을 근거로 들었습니다.

2024다236327 판결은 세 번째 줄을 새로 밝혔습니다. 경매를 신청한 채권자의 압류가 아니라도, 그보다 앞서 있다가 경매로 말소된 가압류나 체납처분압류가 있다면 그 시점까지 거슬러 올라가 판단한다는 것입니다.

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2024다236327 사건, 원심과 대법원은 어디서 갈렸나

판결문에 따르면, 피고 소유 토지에는 2010년부터 가압류 2건과 지방자치단체의 체납처분압류 2건이 차례로 등기되었습니다. 피고는 그 토지에 건물을 지었고, 이후 다른 채권자의 신청으로 강제경매가 진행되었습니다.

원심은 원고가 토지를 매수해 소유자가 달라졌으니 피고가 법정지상권을 얻었다며 철거·인도 청구를 배척했습니다. 대법원은 매수 시점이 아니라 가장 앞선 가압류등기일인 2010. 7. 13.을 기준으로 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지 따져야 한다며 원심을 파기했습니다.

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경매 토지·건물을 살 때 무엇을 확인해야 하나

경매로 토지나 건물을 살 때는 현재 남은 등기만이 아니라 경매로 말소될 선행 가압류·체납처분압류가 언제 있었는지부터 확인해야 합니다. 필자 해설로 덧붙이면, 기준 시점이 앞당겨지는 만큼 그때 건물이 이미 있었는지, 토지와 건물 소유자가 같았는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

이 사건에서 2010. 7. 13. 당시 건물이 있었는지, 법정지상권이 결국 성립하는지는 대법원이 판단하지 않았습니다. 경매 후 점유자 인도 절차는 경매로 낙찰받은 집, 6개월이라는 기한에서 다뤘습니다.

필자가 경매 관련 상담을 해 보면, 등기부의 가압류·압류 기록을 경매로 지워질 부담 정도로만 보고 그 날짜는 눈여겨보지 않는 경우가 적지 않습니다. 이 사건은 환송 후 판결과 확정 여부가 확인되지 않았으므로, 구체적 사안은 등기 이력과 건물 신축 경위부터 검토해야 합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 강제경매로 산 땅 위에 남의 건물이 있으면 법정지상권이 성립하나요?

기준 시점에 토지와 건물이 같은 사람 소유였고 철거 특약이 없었다면 건물주에게 관습법상 법정지상권이 생길 수 있습니다. 기준 시점은 대금 완납 때가 아니라 압류나 가압류의 효력이 생긴 때입니다.

Q. 경매 전에 다른 가압류가 있었다면 기준 시점이 달라지나요?

그 가압류나 체납처분압류가 경매로 말소되었다면 달라집니다. 대법원 2024다236327 판결은 이 경우 선행 가압류·압류 당시를 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다.

Q. 이 판결로 건물을 철거하게 되나요?

대법원은 판단 기준 시점만 바로잡아 사건을 돌려보냈으므로 철거 여부는 단정할 수 없습니다. 환송 후 판결과 확정 여부는 확인되지 않았습니다. 기준 시점 당시의 소유 관계를 다시 따져 보아야 합니다.

참고자료

· 대법원 2026. 1. 29. 선고 2024다236327 판결, 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터
· 「민법」 제279조·제366조 [법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.] — 국가법령정보센터
· 「민사집행법」 제83조·제144조·제276조 [법률 제20733호, 시행 2026. 2. 1.] — 국가법령정보센터
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