COLUMN · 부동산 / 분양

작성 2026. 11. 12. | 로엘법무법인 장익준 변호사

분양가상한제가 적용된 아파트를 분양받은 뒤 분양가 산정 과정에서 어떤 비용이 잘못 들어갔다는 사실을 알게 되면, 그 금액만큼 돌려받을 수 있는지 궁금해집니다. 분양가상한제는 법령이 정한 기준에 따라 산정한 가격 이하로만 공급하도록 한 제도여서, 기준을 넘은 분양가 부분의 효력이 문제 됩니다.

대법원은 2026. 10. 30. 분양가심사위원회가 한 항목은 과다하게 인정하고 다른 항목은 근거 없이 깎은 사안에서, 부당이득은 항목별이 아니라 분양가격 총액을 기준으로 따져야 한다고 판단했습니다. 판결의 사실관계와 계산 방식, 수분양자가 확인할 점을 정리합니다.

분양가심사위원회가 한 항목은 그대로 인정하고 다른 항목은 깎았습니다

대법원 판결문에 따르면 이 사건 아파트는 2016. 8. 12. 전부개정 전의 구 「주택법」 제38조의2가 적용되는 분양가상한제 적용주택입니다. 관할 시의 분양가심사위원회가 2016. 7. 분양가 상한금액을 의결했고, 사업주체는 그보다 조금 낮은 가격으로 분양했습니다.

심사위원회는 건축비 가산비용 중 구조형식 가산비용 약 103억 원을 사업주체가 신청한 그대로 인정했습니다. 반면 택지비 가산비용 일부와 인텔리전트설비·사업승인조건 충족 비용은 한 항목을 74.84%, 나머지를 35.68%씩 일률적으로 깎아 약 173억 원을 감액했습니다.

수분양자들은 구조형식 가산비용이 잘못 들어간 만큼 정당한 상한금액이 낮아지므로 이를 넘는 분양가 부분은 무효라며 부당이득반환을 청구했습니다. 사업주체는 부당한 감액 때문에 적게 잡힌 금액도 함께 반영해야 한다고 맞섰습니다.

원심은 과소 산정액을 빼고 무효 범위를 46억여 원으로 보았습니다

원심인 서울고등법원은 이 아파트가 구조형식 가산 대상이 아니어서 약 103억 원이 과다 산정되었다고 보았습니다. 동시에 심사위원회가 주변 시세 등을 고려해 미리 정한 상한금액에 맞추려고 구체적 검토 없이 일률 감액한 것도 부당하다고 판단했습니다.

감액된 항목의 적정 비용을 알 자료가 부족하자, 원심은 2021. 11. 개정된 국토교통부 분양가심사 업무매뉴얼의 허용 범위 하한을 참고 기준으로 삼아 약 56억 6천만 원이 과소 산정되었다고 보았습니다. 그 결과 분양계약 전체 기준으로 약 46억 6천만 원 범위에서만 무효라고 판단했습니다.

대법원은 항목이 아니라 총액을 비교해야 한다고 보았습니다

대법원은 분양가상한제의 산정기준에 관한 관계 법령이 강행규정이므로, 정당한 분양가 상한금액을 넘는 분양계약은 그 초과 범위에서 무효라고 확인했습니다. 다만 넘었는지는 택지비·건축비의 항목별 금액이 아니라 분양가격 총액으로 판단한다는 종전 대법원 판례의 법리를 이어갔습니다.

따라서 과다 산정액은 빼고 과소 산정액은 더해 정당한 상한금액을 다시 정하고, 실제 분양가격이 이를 넘은 금액만큼 부당이득이 성립한다고 보았습니다. 과다 항목만 떼어 곧바로 무효라고 본 원심의 설명은 잘못이지만, 과소 산정액을 공제한 결과는 총액 비교와 같다고 판단했습니다.

또 대법원은 당시 국토교통부령이 택지비 가산비용 등을 소요되는 비용대로 더하게 할 뿐 임의로 조정할 근거를 두지 않았다는 점을 들어, 시세에 맞추려는 임의·일률 감액은 허용되지 않는다고 했습니다. 이에 따라 수분양자 측 상고를 모두 기각했습니다.

분양가가 부풀려졌다고 생각하는 수분양자가 확인할 점

이번 판결은 2016. 8. 12. 전부개정 전 구 「주택법」 사안입니다. 필자가 조문을 대조해 보면 현행 「주택법」 제57조도 분양가격을 택지비와 건축비로 구성하고 세부 산정을 국토교통부령에 맡기며, 제59조가 분양가심사위원회를 두고 있어 구조가 비슷합니다. 다만 현행법 사안에 같은 결론이 그대로 적용되는지는 이 판결이 판단하지 않았습니다.

필자 해설로 덧붙이면, 특정 항목이 과다 산정되었다는 사정만으로는 부족하고 사업주체가 다른 항목의 과소 산정을 주장하면 그 부분도 함께 다투어질 수 있습니다. 분양가 상담을 하다 보면 잘못 들어간 항목만큼 돌려받을 수 있다고 생각하시는 경우가 있는데, 이번 판결은 심사 회의록과 항목별 산출 근거 등 전체 내역을 함께 살펴야 한다는 점을 보여줍니다. 분양 단계의 다른 쟁점인 청약 당첨 취소는 전입신고만 해 둔 청약 당첨, 취소를 막지 못한 이유에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 정당한 분양가 상한금액을 넘는 분양계약은 초과 범위에서 무효이고 그만큼 부당이득이 됩니다. 둘째, 초과 여부는 항목별이 아니라 총액으로 따지며 과다 산정액은 빼고 과소 산정액은 더합니다. 셋째, 분양가심사위원회의 임의·일률 감액은 허용되지 않아 과소 산정액으로 반영될 수 있습니다.

참고자료

· 대법원 2026. 10. 30. 선고 2025다219022 판결(상고기각) — 대법원 판례속보(2026. 11. 5. 게시)
· 구 「주택법」(2016. 8. 12. 전부개정 전) 제38조의2 / 「주택법」 제57조·제59조 [시행 2026. 9. 8., 법률 제21902호] — 국가법령정보센터
· 같은 날 발행 칼럼: 공유물분할 뒤에도 써 온 땅, 점유취득시효 될까