공공임대 살며 분양권 샀다면, 분양전환은
COLUMN · 임대차 / 공공임대
작성 2026. 11. 11. | 로엘법무법인 모형관 변호사
공공임대주택에 살면서 내 집 마련을 위해 다른 아파트 청약에 당첨되는 분들이 있습니다. 그런데 막상 살던 임대주택의 분양전환을 신청하자, 분양권이 있으니 무주택자가 아니라는 부적격 통보가 돌아오는 경우가 생깁니다.
대법원은 2026. 10. 30. 분양권을 주택으로 보는 2018년 개정 규정을 그 전에 이미 입주한 임차인에게 소급해 적용할 수 없다는 취지로 판단했습니다. 판결의 사실관계와 논리, 분양권을 가진 임차인이 확인할 점을 정리합니다.
Q. 공공임대주택에 입주한 뒤 다른 아파트 분양권을 샀다면 분양전환을 받을 수 없나요? 임대주택의 모집 시점과 입주 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 대법원 2026. 10. 30. 선고 2026다200913 판결은 2018. 12. 11. 개정 「주택공급에 관한 규칙」 부칙 제4조가 개정 규칙 시행 전에 이미 입주한 임차인에게는 적용되지 않으므로, 분양권을 주택 소유로 보는 개정 제53조를 소급 적용할 수 없다고 보았습니다. 이 사건은 파기환송되어 임차인이 최종적으로 분양전환을 받게 될지는 확인되지 않았습니다. |
입주 뒤 분양권을 산 임차인이 분양전환 부적격 통보를 받았습니다
판결문에 따르면 임차인은 2015. 8. 공공건설임대주택에 관해 임대차계약을 맺고 입주해 계약을 두 차례 갱신하며 계속 살았습니다. 그러다 2020. 12. 다른 아파트를 분양받아 분양권을 취득했습니다.
공공주택사업자는 2023. 4. 「공공주택 특별법」 제50조의2 제2항 등에 근거해 조기 분양전환 신청을 안내했고 임차인은 신청서를 냈지만, 2024. 1. 무주택자임이 소명되지 않는다며 부적격 통보를 했습니다. 임차인은 분양전환에 따른 소유권이전등기를 구하는 소송을 냈습니다.
원심인 수원지방법원은 개정 규칙 부칙 제4조에 따라 분양권을 주택으로 보는 개정 제53조가 이미 입주자로 선정된 이 임차인에게도 적용된다고 보아 무주택자가 아니라고 판단했고, 임차인이 상고했습니다.
대법원은 이미 입주한 임차인에게 부칙 제4조를 적용할 수 없다고 보았습니다
대법원은 개정 규칙 부칙 제4조가 아직 입주하지 않은 공급대상자에게만 적용되고, 개정 규칙 시행 전에 입주를 마친 임차인에게는 적용되지 않는다고 판단했습니다. 부칙 제4조의 표제가 말하는 무주택 유지 의무는 규칙 제4조 제2항이 정한 '입주자모집공고일 등부터 입주할 때까지'의 의무이기 때문입니다.
개정 규칙 부칙 제3조에 대해서도 대법원은 기존 판례대로, 개정 제53조는 개정 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용된다고 보았습니다. 그리고 이 사건 아파트의 입주자모집공고가 2015. 5.에 있었고 임차인이 개정 규칙 시행 전에 입주를 마쳤다는 점을 들어, 부칙 제4조를 근거로 개정 제53조를 적용한 원심이 잘못이라고 판단했습니다.
| 구분 | 원심(수원지법) | 대법원 |
|---|---|---|
| 부칙 제4조 적용 | 입주자로 선정된 임차인에게도 적용 | 시행 당시 미입주자만, 이미 입주한 임차인 제외 |
| 분양권 보유 | 주택 소유로 보아 무주택자 아님 | 개정 제53조 소급 적용 잘못, 원심 파기환송 |
같은 법리는 임대차계약 해지 사건에서도 나왔습니다
이번 판결이 참조한 대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결은 개정 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택의 임차인이라면 시행 후 분양권을 취득했다는 이유로 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 없다고 보았습니다. 필자가 보기에는 해지 사건에 이어 분양전환 사건에서도 기준은 임대주택의 모집 시점과 입주 시점이라는 점이 확인된 셈입니다.
분양권을 가진 공공임대 임차인이 확인할 점
이 사건은 수원지방법원이 다시 심리하게 되며, 환송 후 결론과 확정 여부는 확인되지 않았습니다. 대법원은 나머지 상고이유 판단을 생략했고, 개정 전 규칙에 따라 이 임차인이 무주택자인지, 2024. 2. 분양받은 아파트의 소유권이전등기를 마친 사정이 어떤 영향을 주는지는 판단하지 않았습니다.
필자 해설로 덧붙이면, 부적격 통보를 받았다면 살고 있는 임대주택의 입주자모집공고 시기와 내 입주일이 2018. 12. 11. 개정 규칙보다 앞서는지부터 확인해야 합니다. 그 뒤에 입주자모집승인을 신청한 공공임대주택이라면 현행 「주택공급에 관한 규칙」 제53조도 분양권을 주택 소유로 보고 있어 결론이 달라질 수 있습니다. 임대차 상담을 하다 보면 분양권은 아직 집이 아니라고 여겨 분양전환 자격을 따로 확인하지 않는 분들을 보게 됩니다.
분양전환에서 무주택 여부를 언제를 기준으로 따지는지는 공공임대 분양전환, 무주택은 언제 기준인가에서 다루었습니다.
정리하면 세 가지입니다. 첫째, 분양권을 주택으로 보는 2018년 개정 규정은 개정 이후 입주자모집승인을 신청한 공공임대주택부터 적용됩니다. 둘째, 부칙 제4조는 개정 당시 아직 입주하지 않은 공급대상자에게만 적용되고 이미 입주한 임차인에게는 적용되지 않습니다. 셋째, 이 사건은 파기환송되어 최종 결론은 아직 확인되지 않았습니다.
분양권 때문에 분양전환 부적격 통보를 받으셨나요? 임대차계약서와 갱신 계약서, 입주일 자료, 분양권 공급계약서, 분양전환 안내문과 부적격 통보서를 정리해 두시면 검토에 도움이 됩니다. |
참고자료
· 대법원 2026. 10. 30. 선고 2026다200913 판결 — 대법원 판례속보
· 대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결 — 국가법령정보센터
· 「주택공급에 관한 규칙」 제4조·제53조 [시행 2026. 6. 15., 국토교통부령 제1592호] 및 부칙(2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호) — 국가법령정보센터
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| 본 칼럼은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사실관계는 대법원 판결문에 기재된 범위로만 서술했고 당사자와 주택을 특정할 수 있는 정보는 제외했습니다. 인용한 판결은 파기환송 판결로, 환송 후 결론은 확인되지 않았습니다. 본 칼럼은 해당 사건의 수임과 무관합니다. 개별 사건은 사실관계에 따라 달라지므로 변호사와 상담하시기 바랍니다. 광고책임변호사: 이태호 | © LAWL LAW FIRM |
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