COLUMN · 부동산 / 상가임대차

작성 2026. 11. 5. | 로엘법무법인 김벼리 변호사

상가 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 아직 돌려받지 못한 상태에서 건물 소유자가 바뀌는 일이 있습니다. 새 건물주는 계약이 이미 끝난 뒤에 소유권을 넘겨받았으니 자신과는 상관없다고 말하기도 합니다.

대법원은 2026. 4. 9. 이런 사건에서 계약이 끝난 뒤 건물이 넘어가도 새 소유자가 임대인 지위를 승계한다고 보아 원심을 파기했습니다. 누구에게 보증금을 청구해야 하는지, 무엇을 먼저 확인해야 하는지 정리합니다.

계약 만료 직후 재건축조합으로 소유권이 넘어간 상가

대법원과 원심 판결문에 따르면 임차인은 2017년 서울의 한 재건축 구역 상가 점포를 보증금 2,000만 원에 빌렸고, 계약은 갱신을 거쳐 2021. 12. 31. 만료됐습니다. 주택재건축정비사업조합은 2022. 1. 19. 신탁을 원인으로 점포 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 해 4. 6. 인도집행을 했습니다.

임차인은 조합을 상대로 보증금 반환, 권리금 회수 방해와 영업손실에 대한 손해배상을 청구했습니다. 원심인 서울중앙지방법원은 계약이 소유권 이전 전에 기간 만료로 끝났으므로 조합이 임대인 지위를 승계하지 않았다고 보고 청구를 모두 받아들이지 않았습니다.

계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차가 이어집니다

대법원은 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항에 따라 기간만료나 합의로 임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다는 데서 출발했습니다. 이 조항은 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하려는 장치라고 설명했습니다.

같은 법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대법원은 두 조항을 함께 보아, 대항력 있는 임대차가 종료된 상태에서 건물이 양도돼도 양수인에게 종료 상태의 임대인 지위가 당연히 넘어간다고 판단했습니다. 원심은 임차인에게 대항력이 있는지 따져 보지 않았기 때문에 보증금 부분이 파기됐습니다.

새 건물주가 떠안으면 종전 건물주는 빠집니다

대법원은 이 승계를 법률상 당연승계로 보았습니다. 그래서 양수인은 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 종전 소유자는 임대차관계에서 빠져 보증금 반환채무를 면한다고 했습니다. 대항력 있는 임차인이라면 보증금 청구 상대방은 원칙적으로 새 소유자가 된다는 뜻입니다.

다만 권리금 부분은 결론이 그대로 유지됐습니다. 대법원은 관리처분계획 인가·고시와 이주기간 경과로 사업이 상당히 진행됐고, 계약에 이주기간에 점포를 인도한다는 특약이 있었던 점에 비추어 권리금 회수 방해로 볼 수 없다고 했습니다. 영업손실 청구 배척도 유지됐습니다.

보증금을 못 받은 상가 임차인이 확인할 것

첫 확인 대상은 대항력입니다. 상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력을 가집니다(같은 법 제3조 제1항). 이 사건도 임차인에게 대항력이 있었는지는 환송심에서 따져야 하며, 그 결론은 확인되지 않았습니다. 대항력과 새 건물주의 관계는 월세 면제 약정, 새 건물주에게도 주장할 수 있나에서도 다뤘습니다.

필자 해설로 덧붙이면, 같은 법 제2조 제3항은 대통령령이 정한 보증금액을 넘는 임대차에도 제3조를 적용하지만 그 목록에 제9조는 없습니다. 보증금액이 큰 상가라면 이 판결을 그대로 대입하기 전에 적용 범위부터 검토해야 합니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제4항과 제4조 제2항도 비슷한 구조이나, 이번 판결은 상가에 관한 것입니다.

필자가 상가 임대차 상담을 하다 보면, 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 새 건물주에게는 청구할 수 없다고 생각하시는 분을 만나게 됩니다. 이번 판결로 보면 청구 상대방을 정하기 전에 인도일, 사업자등록 신청일, 소유권 이전일을 먼저 맞춰 보는 것이 좋습니다. 상대방을 잘못 정하면 시간과 비용이 더 들 수 있습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 상가 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 봅니다. 둘째, 그 상태에서 건물이 넘어가면 대항력 있는 임차인에 대해서는 새 소유자가 보증금 반환채무를 인수합니다. 셋째, 이 판결은 파기환송이어서 이 사건 임차인의 대항력과 반환 여부는 아직 정해지지 않았습니다.

참고자료

· 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결 / 서울중앙지방법원 2023. 11. 21. 선고 2023나14222 판결 — 국가법령정보센터
· 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제3조·제9조 [법률 제21083호, 시행 2026. 5. 12.] — 국가법령정보센터
· 「주택임대차보호법」 제3조·제4조 [법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.] — 국가법령정보센터
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