COLUMN · 민사 / 부동산

작성 2026. 10. 30. | 로엘법무법인 모형관 변호사

부동산 매매계약서에 중개보수를 적어 넣고 도장까지 찍었는데, 막상 지급할 때가 되면 금액이 지나치게 많다는 생각이 들 수 있습니다. 반대로 공인중개사는 약정한 보수를 법원이 깎아 버리지 않을까 걱정합니다.

대법원은 2026. 2. 12. 법원이 약정 중개보수를 줄이려면 구체적이고 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다며, 보수를 절반으로 깎은 원심판결을 파기했습니다. 판결의 기준과 의뢰인·중개사가 확인할 점을 정리합니다.

0.9%로 약정한 중개보수가 절반으로 줄어든 사건

원심판결문에 따르면 이 사건의 매수인 회사는 지역주택조합 아파트 사업 부지를 확보하려고 중개법인 측 인사에게 그 일대 부동산 매입을 의뢰했습니다. 회사는 2021년과 2022년 두 차례 토지와 건물을 각각 28억 원, 33억 5,000만 원에 사들이면서 매매대금의 0.9%에 부가가치세를 더한 금액을 중개보수로 정했습니다.

중개법인이 6,088만 5,000원을 청구했고, 제1심을 거친 항소심 광주지방법원은 약정 당시 법정 상한요율이 0.7%였다는 점 등을 들어 약정보수액이 부당하게 과다하다고 보고 직권으로 50%씩 감액했습니다. 그 결과 인정된 보수는 3,044만 2,500원이었고, 중개법인이 이에 불복해 상고했습니다.

약정 보수는 원칙적으로 전부 청구할 수 있습니다

판례는 중개업자와 의뢰인의 관계를 민법상 위임관계와 같다고 보고, 수임인은 보수에 관한 약정이 있으면 그에 따라 보수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제686조). 그래서 대법원은 중개업자가 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있다는 데서 출발합니다.

예외는 위임의 경위, 업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력, 의뢰인이 얻는 구체적 이익 등을 종합해 약정보수액이 부당하게 과다하다고 볼 특별한 사정이 있을 때입니다(「민법」 제2조). 이 기준을 중개보수에 적용한 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결에서는 0.9% 약정보수를 50% 줄인 원심이 그대로 유지되었습니다.

대법원이 50% 감액을 받아들이지 않은 이유

이번 사건에서 대법원은 원심이 중개를 맡게 된 경위 외에는 감액 근거가 되는 사실을 구체적으로 심리하지 않았다고 지적했습니다. 노력의 정도나 의뢰인이 얻은 이익 같은 요소를 추상적으로 나열하는 것만으로는 보수 청구를 제한할 객관적 근거를 알 수 없다는 것입니다.

대법원은 변호사 보수 감액에 관한 대법원 2018. 5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결을 참조판례로 들어, 같은 요구를 중개보수에도 적용했습니다. 결국 대법원은 원고 패소 부분을 파기해 광주지방법원으로 돌려보냈고, 얼마가 적정한지는 환송 후 다시 심리됩니다.

감액을 다툴 때는 구체적 사정을 증명해야 합니다

약정 중개보수를 줄이고 싶은 의뢰인은 막연히 많다고 주장하기보다 실제 업무 내용과 들인 노력, 거래로 얻은 이익을 보여 주는 자료를 갖춰야 합니다(필자 해설). 이번 판결로 법원이 감액 근거를 구체적으로 설시해야 한다는 점이 분명해졌기 때문입니다.

이와 별개로 법정 한도를 넘는 중개보수 약정은 그 초과 부분이 무효라는 것이 구 부동산중개업법 당시의 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결입니다. 현행 규정상 주택 외 중개대상물의 보수는 일정 요건의 오피스텔을 제외하면 거래금액의 0.9% 이내에서 협의로 정하므로(「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제4항), 상한 위반 여부를 먼저 확인할 필요가 있습니다. 이 사건 원심이 상한을 0.7%로 본 근거는 판결문에 나오지 않고, 대법원도 그 점을 따로 판단하지 않았습니다.

필자가 임대차·매매 상담을 하다 보면, 계약서에 적은 중개보수는 나중에 다툴 수 없다고 여기는 분과 반대로 언제든 깎을 수 있다고 여기는 분을 모두 봅니다. 중개사고 책임은 중개사고, 공인중개사에게 어디까지 물을 수 있나에서, 약정 금액이 줄어든 다른 사례는 헤어디자이너 경업금지 약정, 위약금이 줄어든 이유에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 약정한 중개보수는 원칙적으로 전부 청구할 수 있습니다. 둘째, 신의칙에 따른 감액은 예외이고 법원은 그 합리적 근거를 명확히 밝혀야 합니다. 셋째, 법정 상한을 넘는 부분은 이와 별개로 판례상 무효입니다.

참고자료

· 대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다212052 판결 / 광주지방법원 2025. 4. 11. 선고 2024나80131 판결 — 국가법령정보센터
· 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 / 대법원 2018. 5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결 / 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터
· 「민법」 제2조·제686조 [시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호] / 「공인중개사법」 제32조·제33조 [시행 2026. 8. 28., 법률 제21409호] / 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 [시행 2026. 8. 28., 국토교통부령 제1611호] — 국가법령정보센터
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