COLUMN · 부동산 / 중개사고

작성 2026. 8. 11. | 로엘법무법인 이은비 변호사

부동산 거래에서 문제가 생기면 상대방을 먼저 떠올리게 됩니다. 보증금을 돌려주지 않는 임대인, 등기를 넘기지 않는 매도인 같은 사람들입니다. 그런데 상대방에게서 회수가 어려워졌을 때 남는 질문이 하나 더 있습니다. 이 거래를 중개한 공인중개사에게는 아무것도 물을 수 없느냐는 것입니다.

물을 수 있는 경우가 있습니다. 「공인중개사법」 제30조가 개업공인중개사의 손해배상책임과 그 보장에 관해 정하고 있기 때문입니다. 이 글은 어떤 경우에 중개인에게 책임을 물을 수 있는지, 그 배상을 실제로 담보하는 장치가 무엇인지, 그리고 계약 당시 받았어야 할 서류가 무엇인지를 정리한 것입니다.

책임의 근거는 제30조 제1항이다

개업공인중개사의 손해배상책임은 「공인중개사법」 제30조 제1항에 근거합니다. 조문은 개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.

여기서 두 가지가 요건이 됩니다. 하나는 문제가 된 행위가 중개행위에 해당해야 한다는 것이고, 다른 하나는 그 과정에 고의 또는 과실이 있어야 한다는 것입니다. 상담을 하다 보면 거래에서 손해를 본 사실만 말씀하시고 중개인이 무엇을 잘못했는지는 정리되지 않은 상태로 오시는 경우가 많습니다. 실제로 다투게 되면 중개인이 어느 시점에 무엇을 확인했고 무엇을 설명하지 않았는지가 쟁점이 되므로, 계약 과정에서 오간 문자와 서류를 시간 순으로 남겨 두시는 것이 도움이 됩니다.

사무소를 빌려준 경우에도 책임이 있다

같은 조 제2항은 조금 다른 상황을 다룹니다. 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에도 그 손해를 배상할 책임이 있다는 규정입니다.

이 조항이 실무에서 의미를 가지는 지점은 분명합니다. 계약서에 이름이 올라간 중개사와 실제로 현장에서 거래를 진행한 사람이 다른 경우가 있기 때문입니다. 그런 사안에서 등록된 개업공인중개사가 자신은 관여하지 않았다고 주장하더라도, 자기 사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공한 사정이 인정되면 제2항에 따른 책임이 문제 됩니다. 계약을 어느 사무소에서 했는지, 그 사무소의 등록 명의자가 누구인지를 확인해 두어야 하는 이유입니다.

보장 조치는 개업 전에 이미 되어 있어야 한다

배상책임이 인정되어도 상대에게 자력이 없으면 회수가 되지 않습니다. 그래서 법은 개업 단계에서 미리 담보를 갖추도록 하고 있습니다. 개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 한 후, 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다.

증명서류로 제시되는 것은 보증보험증서 사본, 공제증서 사본, 공탁증서 사본입니다. 흔히 말하는 중개사고 공제가 이 가운데 공제에 해당합니다. 즉 중개인에게 책임을 묻는 절차와, 그 배상액을 실제로 받아 내는 경로는 별개로 설계되어 있는 셈입니다.

계약할 때 이미 받았어야 할 서류

같은 조 제5항은 중개가 완성된 때에 개업공인중개사가 거래당사자에게 설명하고 교부해야 할 것을 정하고 있습니다. 설명 대상은 손해배상책임의 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관 및 그 소재지, 그리고 보장기간입니다. 여기에 더해 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다.

사고가 난 뒤에 이 서류를 찾으시는 분들이 많은데, 원래는 계약할 때 이미 받았어야 하는 자료입니다. 계약서 묶음을 다시 확인해 보시면 공제증서 사본이 함께 들어 있는 경우가 적지 않습니다. 증서에는 보장금액과 보장기간이 적혀 있으므로, 사고 시점이 그 보장기간 안에 있는지를 먼저 확인하시는 편이 좋습니다. 반대로 계약 당시 이 설명과 교부가 이루어지지 않았다면 그 사정 자체도 정리해 두실 필요가 있습니다.

정리

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 「공인중개사법」 제30조 제1항에 따라 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 배상책임을 집니다. 둘째, 같은 조 제2항에 따라 자기 사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공한 경우에도 책임이 문제 됩니다. 셋째, 배상을 담보하는 보증보험·공제·공탁은 개업 전에 갖추도록 되어 있고, 중개가 완성된 때에는 보장금액·보장기관·보장기간을 설명하고 증서 사본을 교부하도록 되어 있으므로 그 서류부터 확인하셔야 합니다. 중개인의 과실 인정 여부는 개별 사안의 경위에 따라 달라지므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.

참고자료

· 「공인중개사법」 제30조(손해배상책임의 보장) — 국가법령정보센터
· 개업공인중개사의 책임과 보장 조치·설명의무 — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보
· 같은 주 발행 칼럼: 군인 음주운전, 처벌과 징계는 따로 갑니다