로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 소송 절차를 거치지 않고 전차인과의 사이에서 계약 종료시점 확정, 원상회복 후 인도, 갱신거절 명문화를 모두 포함한 합의를 단기간에 완료할 수 있었습니다. 의뢰인은 건물 한 층 전체를 전차인에게 전대한 전대인으로서, 전차인이 계약기간 중 3회에 걸쳐 차임을 연체한 상황에 직면해 있었습니다. 남은 계약기간 동안 추가적인 연체 방지, 현 계약 종료 시 갱신청구권 행사 차단, 원상회복 후 인도 확보가 핵심 쟁점이었습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 같은 법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민법 제630조는 전차인의 권리 의무를 임대인에게 직접 부담하도록 정하고 있으며, 민법 제640조는 차임 연체액이 2기에 달하는 때 임대인에게 해지권을 부여하고 있는바, 전대차에서도 위 법리가 준용되어 전대인이 동일한 해지권 및 갱신거절권을 행사할 수 있습니다.

의뢰인은 자신이 임차하여 사용하던 상가 건물 한 층 전체를 전차인에게 전대하였습니다. 전대차 계약 기간 중 전차인은 차임을 약정된 시점에 지급하지 못하는 일이 반복되었고, 누적 연체 횟수가 3회에 이르렀습니다. 의뢰인은 추후 추가 연체가 발생할 가능성을 우려하면서도, 현 계약기간이 남아 있는 상황에서 소송을 거치지 않고 신속하고 원만하게 사안을 정리하기를 원했습니다. 동시에 의뢰인은 현 전대차 계약이 종료된 후 전차인이 갱신청구권을 행사하여 계약 관계가 의도치 않게 연장되는 상황을 막아야 한다는 점, 그리고 종료 시점에 건물이 원상회복된 상태로 인도되어야 한다는 점을 분명히 하고자 하였습니다. 이에 의뢰인은 서울부동산전문변호사에게 사건을 위임하였습니다.

첫 번째 쟁점은 전차인의 갱신청구권 행사를 차단하는 부분이었습니다. 서울부동산전문변호사는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 3기 차임 상당액 연체 사실이 있는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있다는 점을 근거로, 전차인이 이미 3회 연체에 이르러 갱신청구권을 행사할 법적 지위에 있지 않음을 내용증명을 통해 명확히 통지하였습니다.

두 번째 쟁점은 추가 연체 발생 시 즉시 해지가 가능하다는 사실의 사전 고지였습니다. 서울부동산전문변호사는 상가건물 임대차보호법 제10조의8 및 민법 제640조에 따라 추가 차임 연체가 발생할 경우 즉시 계약 해지가 가능하며, 계약서상 위약금 조항도 함께 적용된다는 점을 서면으로 정확히 적시하였습니다. 이러한 사전 고지는 추후 분쟁이 다시 발생할 경우 절차적 우위를 확보하는 효과를 가집니다.

세 번째 쟁점은 원상회복 의무 이행과 인도 시점 확정이었습니다. 서울부동산전문변호사는 종료 시점, 인도 범위, 원상회복 기준, 위반 시 책임을 모두 포함한 합의서 초안을 작성하여 전차인 측과의 협상에 활용하였습니다. 이 과정에서 합의 불이행 시 즉시 소송으로 전환할 수 있음을 분명히 하여 협상력을 높였고, 결과적으로 의뢰인이 희망한 조건이 모두 반영된 합의안이 도출되었습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 소를 제기하지 않고도 전차인과 사이에서 계약 종료 시점 확정, 종료 시까지의 차임 이행, 종료 시점에 건물을 원상회복하여 인도하는 내용을 담은 합의를 완료하였습니다. 이로써 의뢰인은 갱신청구권 행사 가능성을 사전에 차단하고, 추가 연체 시 즉시 해지 및 위약금 청구가 가능한 법적 근거를 확보하였으며, 소송에 따른 시간과 비용 부담 없이 사안을 신속하게 종결할 수 있었습니다.

상가 임대차 또는 전대차 관계에서 3기 차임 연체 사실이 누적된 경우, 즉시 해지를 단행하기보다 내용증명을 통한 사전 고지와 합의 협상을 병행하는 전략이 분쟁의 장기화를 막는 데 효과적입니다.

계약 종료 시 갱신청구권 행사 차단과 원상회복 의무 이행은 합의서 문언에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.