로엘법무법인 서울임대차전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대인을 상대로 제기한 임대차보증금반환청구소송에서 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 임대차계약 체결 후 거주하던 주택에 선순위 근저당권자의 임의경매가 개시되었음을 통보받고 보증금을 반환받고자 하였으나, 임대인이 연락을 두절하여 부득이 소송을 제기하게 된 사안입니다. 핵심 쟁점은 임대차계약의 적법한 해지 여부와 송달이 어려운 임대인에 대해 어떻게 신속히 집행권원을 확보할 것인지였습니다.

민법 제618조는 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 민법 제635조는 임대차기간의 약정이 없는 때 또는 임차인이 임대차계약의 목적을 달성할 수 없는 사유가 발생한 경우 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있음을 정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있으나, 선순위 근저당권자에 대해서는 대항할 수 없어 임차인은 신속한 보증금 반환을 청구할 실익이 큽니다.

민사소송의 경우 임대차보증금반환청구는 보증금 전액의 인용을 목표로 하며, 판결 확정 후에는 강제집행이 가능합니다.

의뢰인은 임대인과 임대인 소유의 주택에 관한 임대차계약을 체결한 뒤 주택을 인도받아 거주하고 있었습니다. 그러던 중 해당 주택에 설정된 선순위 근저당권자가 부동산임의경매를 신청하였다는 통보를 받게 되었고, 의뢰인은 자신의 임대차보증금 회수가 어려워질 수 있다는 위험을 인지하게 되었습니다. 이에 의뢰인은 임대차계약을 해지하고 임대차보증금을 반환받고자 임대인에게 연락을 시도하였으나, 임대인은 일체의 연락을 받지 않은 채 잠적한 상태였습니다. 결국 의뢰인은 임대차계약 해지를 원인으로 한 보증금반환청구를 위해 로엘법무법인 서울임대차전문변호사를 찾아 소송을 의뢰하게 되었습니다.

제1 쟁점은 임대차계약의 적법한 해지와 보증금반환청구권의 발생을 입증하는 것이었습니다. 서울임대차전문변호사는 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 선순위 근저당권자의 임의경매 개시 통보 자료 등을 정리하여, 임차인이 임대차의 목적을 달성하기 어려운 사정이 발생하였음을 명확히 하였습니다. 이를 토대로 민법상 해지 통고와 주택임대차보호법상 권리 구조를 함께 제시함으로써, 보증금반환청구권이 명백히 발생하였음을 주장하였습니다.

제2 쟁점은 임대인의 연락 두절 상황에서 어떻게 신속히 집행권원을 확보할 것인지였습니다. 임대인의 잠적으로 일반적인 송달이 불가능한 상황에서, 서울임대차전문변호사는 지체 없이 소장을 접수하여 시간적 손실을 최소화하였습니다. 임대인 측에 대한 송달이 이루어지지 않자, 주민등록초본 등 송달 보정자료를 신속하게 수집·제출하고, 송달이 끝까지 불가능한 임대인에 대해서는 민사소송법상 공시송달을 신청하는 절차로 전환하였습니다.

대응 논리 측면에서는, 변론기일에서 자백간주 및 공시송달에 의한 판결을 이끌어내기 위해 청구원인을 간결하고 명확하게 정리하였고, 입증 방법으로는 계약서 원본, 보증금 입금자료, 경매 진행 자료, 임대인의 연락 두절 정황 자료 등을 체계적으로 제출하여 재판부가 청구를 전부 인용하는 데 필요한 사실관계를 빠짐없이 갖추도록 하였습니다. 동시에 서울임대차전문변호사는 판결 확정 이후 강제집행에 대비하여 임대인의 다른 책임재산을 사전에 조사하는 작업을 병행하였습니다.

로엘법무법인 서울임대차전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대차보증금반환청구소송에서 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 임대인이 변론에 응하지 않은 부분에 대해서는 자백간주가 적용되었고, 송달이 불가능한 부분에 대해서는 공시송달에 의한 판결로 신속하게 집행권원을 확보하였습니다. 이는 선순위 근저당권자의 임의경매 진행으로 보증금 회수의 시간적 여유가 없었던 의뢰인에게, 다른 책임재산에 대한 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있는 법적 기반을 마련해 주었다는 점에서 의미가 있습니다.

임차인이 거주하는 주택에 선순위 근저당권자의 임의경매가 개시된 경우, 매각으로 인해 대항력을 상실할 가능성이 높으므로 신속하게 임대차계약을 해지하고 집행권원을 확보하는 것이 중요합니다.

임대인이 연락 두절 상태인 경우라도 소송 자체는 진행이 가능하며, 송달 보정과 공시송달 절차를 적절히 활용하면 자백간주 또는 공시송달에 의한 판결로 집행권원을 확보할 수 있습니다.

판결 확정 이후의 실질적인 보증금 회수를 위해서는 임대인의 책임재산에 대한 사전 조사가 병행되어야 하므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼 로엘법무법인 서울임대차전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.