로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 공유 토지 전부를 단독 소유로 정리하면서 이미 축조한 주택을 그대로 보전하는 임의조정을 이끌어냈습니다. 의뢰인은 약 10년 전 형제들과 함께 거주 목적으로 토지를 공동 매수하여 각자의 주택을 신축하는 과정에서 사용 부분을 둘러싸고 분쟁이 발생하였고, 형제들로부터 공유물분할청구의 소를 제기당했습니다. 이미 주택이 상당 부분 축조된 상태였기에 현물분할의 방식과 청산 금액이 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제268조 제1항은 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 규정하여 공유자의 분할청구권을 인정하고 있습니다. 민법 제269조 제1항은 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다고 규정하며, 같은 조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다고 정하고 있습니다. 판례는 공유물분할은 현물분할이 원칙이며, 현물분할이 불가능하거나 현저히 부적절한 경우에 한하여 가액분할(대금분할)이 인정된다는 입장을 일관되게 취하고 있습니다.

의뢰인은 약 10년 전 형제들과 함께 거주 목적으로 토지를 공동 매수하였고, 각자의 주택을 짓기로 약속하였습니다. 그러나 주택의 위치와 각자 사용하는 토지 부분에 관한 의견이 충돌하면서 형제들 사이에 갈등이 깊어졌습니다. 의뢰인은 이미 주택 신축 공사를 상당 부분 진행한 상태였는데, 형제들은 합심하여 의뢰인이 협의 없이 공유 토지를 임의 사용하고 있다는 취지로 공유물분할 소송을 제기하였습니다. 사건 초기 형제들은 공유 토지를 경매로 매각하겠다는 강경한 태도까지 보였습니다. 의뢰인은 만약 해당 부분 토지를 분할받지 못할 경우 이미 지은 주택을 철거해야 하는 위기에 놓였고, 이에 로엘법무법인 서울민사전문변호사에게 사건을 위임하였습니다.

제1 쟁점은 분할 방법이었습니다. 형제들은 경매를 통한 가액분할을 압박하였으나, 이는 의뢰인의 주택 철거로 이어질 위험이 컸습니다. 서울민사전문변호사는 공유물분할의 대원칙이 현물분할이라는 점, 의뢰인의 주택이 이미 상당 부분 축조되어 있는 상황에서 경매에 부치면 의뢰인에게 회복 불가능한 경제적 손실이 발생한다는 점을 강조하였습니다. 주택 시공 자료와 투입 비용 내역을 정리하여 의뢰인이 토지에 대해 실질적·정착적 이해관계를 가지고 있음을 입증하였습니다.

제2 쟁점은 의뢰인이 형제들과의 약속을 위반하였다는 원고 측 주장이었습니다. 서울민사전문변호사는 토지 매수 당시 형제들이 함께 거주할 목적으로 합의하여 매수하였다는 사실, 의뢰인이 주택을 축조한 부분 역시 그러한 합의 범위 내에 있었다는 점을 시간순으로 정리하여 제시하였습니다. 약속 위반 사실 자체가 존재하지 않음을 명확히 함으로써 분할 협상에서 의뢰인에게 불리한 평가가 내려지지 않도록 하였습니다.

제3 쟁점은 조정 단계에서의 분할안 설계였습니다. 변론기일에서 재판부가 현물분할 원칙과 경매 시 과도한 손해 발생 가능성에 공감하면서 조정에 회부되었고, 서울민사전문변호사는 세 가지 조정안을 단계적으로 제시하였습니다. 첫째 의뢰인이 면적을 일부 양보하더라도 주택을 보전할 수 있는 부분으로 현물분할하는 안, 둘째 형제들이 의뢰인의 주택 건축 비용과 지분 상당 매수 비용을 지급하고 토지와 주택을 매수하는 안, 셋째 의뢰인이 형제들의 지분 상당 금액을 지급하고 토지 전체를 단독 소유로 하는 안이었습니다. 협상 과정에서 의뢰인의 주거 안정과 주택 보전이라는 실질적 이익을 우선순위로 두고 세 번째 안으로 의견이 수렴되도록 조정 전략을 운용하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 형제들의 지분을 청산해주고 공유 토지 전부를 단독 소유로 정리하는 내용의 임의조정을 성립시켰습니다. 청산 금액이 최초 매수 가격보다는 다소 높게 책정되었으나, 시세에 비해서는 낮은 금액으로 형제들의 지분을 정리할 수 있었고, 무엇보다 이미 축조한 주택을 철거하지 않고 온전히 보전하였다는 점에서 의뢰인의 핵심 이익이 모두 관철되었습니다. 경매로 진행되었을 경우 발생하였을 막대한 경제적 손실을 피하면서, 토지 전부에 대한 단독 소유권을 확보하여 향후 재산권 행사에서도 안정성을 확보하였습니다.

공유 토지 위에 건물이 이미 축조된 경우, 현물분할 원칙과 경매 시 발생할 손해의 부당성을 적극적으로 주장하는 전략이 중요합니다. 단순히 분할을 반대하는 것이 아니라, 구체적인 분할안을 복수로 제시하여 재판부와 상대방의 선택지를 좁히는 방식이 효과적입니다.

공유물분할 사건은 조정 단계에서 실질적 결과가 결정되는 경우가 많으므로, 변론기일부터 조정 전략을 염두에 두고 자료를 축적해두는 것이 유리합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 분할 방법, 청산 금액, 조정 가능성 등에 대한 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.