로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 분양자 측의 병원입점 약정 위반에 대하여 2천5백만 원대의 손해배상금을 인정받고, 별도로 권리금을 온전히 회수하여 임대차관계를 이전하는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 1층 상가 점포를 약국 독점 운영과 인근 병원 입점을 전제로 분양받았으나, 약정된 병원 3개 중 1개만 입점한 상태가 지속되어 영업상 손실을 입게 되었습니다. 핵심 쟁점은 병원입점 의무 미이행으로 인한 권리금 상당의 손해를 어떻게 입증하고 산정할 것인가에 있었습니다.

민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자는 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 분양계약 시 부수적 약정으로 체결된 병원입점 약정 역시 분양자의 채무에 해당하며, 이를 이행하지 못한 경우 분양받은 측은 그로 인한 손해의 배상을 구할 수 있습니다.

민법 제393조는 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하되, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 배상책임을 진다고 규정하고 있습니다. 상가 권리금이 영업이익 및 장소적 이익에 대한 이용대가의 성질을 가진다는 점에서, 약정 위반 기간만큼의 권리금 일할 상당액이 손해배상의 기준이 될 수 있습니다.

의뢰인은 상가 1층 점포를 분양받으면서 분양자 측으로부터 해당 상가에 약국을 독점 운영할 수 있도록 하고, 인접 호실에 병원 3개가 입점하도록 한다는 내용의 약정을 함께 체결하였습니다. 의뢰인은 이러한 약정을 신뢰하여 분양대금을 완납하고 소유권이전등기까지 마친 후 약국 영업을 개시하였습니다.

그러나 영업 개시 후 상당한 기간이 경과하도록 약정된 병원 3곳 중 1곳만 입점한 상태가 이어졌고, 이로 인해 의뢰인의 약국은 당초 예상하였던 처방 매출 수준에 미치지 못하는 영업 손실을 누적적으로 겪게 되었습니다. 의뢰인은 결국 병원입점 약정 위반을 이유로 분양계약 해제와 그에 따른 분양대금 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 병원입점 약정 위반으로 인하여 의뢰인에게 손해가 실제로 발생하였다고 볼 수 있는지 여부였습니다. 상대방은 병원 3개 중 1개만 입점한 사실은 인정하면서도, 나머지 병원이 조만간 입주할 예정이며 향후 모든 병원이 입주하면 권리금은 새로운 임차인으로부터 회수 가능하므로 손해가 발생하지 않았다는 취지로 다투었습니다. 재판부 역시 권리금 반환 또는 이에 상응하는 손해배상의 법적 근거에 대한 입증을 요구하였습니다.

이에 서울민사전문변호사는 권리금의 법적 성격에 관한 대법원 판례(2002다25013 등)에 기초하여 권리금이 단순한 일회성 비용이 아니라 점포의 장소적 이익 및 영업적 이익에 대한 이용대가의 성질을 가진다는 점을 정리하여 주장하였습니다. 권리금이 이용대가라는 점에서, 약정된 병원입점이 이행되지 않은 기간 동안에는 그에 상응하는 이용가치가 실현되지 못한 것이므로 권리금의 일할 계산액이 손해로 평가될 수 있다는 논리를 구성하였습니다.

제2 쟁점은 손해의 구체적 산정 방법이었습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인이 지출한 권리금 총액을 분양 후 전체 임대차 예상기간으로 안분한 다음, 상대방이 병원입점 의무를 이행하지 못한 기간을 곱하는 방식으로 손해배상액을 산정하는 방안을 제시하였습니다. 입증 방법으로는 의뢰인이 실제 지출한 권리금 관련 자료, 약국 매출이 분양 당시 예상 수익에 미치지 못한 영업자료, 그리고 병원 입점 지연 기간에 관한 객관적 자료를 정리하여 제출하였습니다. 재판부는 이러한 산정 방식이 합리적이라고 받아들여 양 당사자에게 적정한 금액을 협의할 것을 권고하였습니다.

제3 쟁점은 소송 진행 중 추가 병원 입점 가능성을 의뢰인에게 유리하게 활용하는 부분이었습니다. 서울민사전문변호사는 소송 과정 자체를 협상 지렛대로 삼아 상대방이 추가 병원 입점을 신속히 진행하도록 압박하였고, 이를 통해 의뢰인이 보유한 점포의 권리금 가치를 회복시키는 방향으로 분쟁을 정리하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 상대방 대리인과의 협의를 통해 권리금 일할 상당액에 해당하는 2천5백만 원대의 손해배상금을 지급받기로 합의하였습니다. 또한 소송 진행 중 상대방이 추가 병원 입점을 서두르게 되면서 점포의 입지 가치가 회복되었고, 이를 기반으로 의뢰인은 본인이 지출하였던 권리금을 임차인으로부터 온전히 회수한 뒤 임대차관계를 안정적으로 이전할 수 있었습니다. 그 결과 의뢰인은 분양계약 당시 기대하였던 경제적 이익을 실질적으로 회복하고, 재산상 손해 없이 분쟁을 마무리할 수 있었습니다.

상가 분양 시 약국 독점이나 병원 입점, 특정 업종 유치 등이 분양 결정의 핵심 요소였다면, 해당 내용을 분양계약서나 별도 약정서에 명문으로 남겨두는 것이 중요합니다. 분양 광고지, 모델하우스 안내자료, 분양담당자와의 문자 및 이메일 등도 사후 약정 위반 분쟁에서 결정적 증거가 될 수 있으므로 보관해 두는 것이 안전합니다.

병원입점 약정 등 부수약정 위반의 경우, 분양대금 전부의 반환을 구하는 계약해제 주장보다 권리금 또는 영업손실 상당의 손해배상으로 청구를 구성하는 편이 인용 가능성이 높을 수 있습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 청구 구성 방향과 손해 산정 방식을 정확히 평가받는 것이 안전합니다.