로엘법무법인 울산부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 시세 급등을 이유로 일방적인 계약 해제를 주장하던 매도인으로부터 당초 계약 그대로 아파트 소유권이전등기를 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 울산 소재 아파트 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후 아파트 시세가 급등하자 매도인이 매매대금 증액 또는 계약 해제를 요구한 상황이었습니다. 핵심 쟁점은 매도인의 일방적 해제 의사표시 이후 매수인이 송금한 잔금 일부의 효력과, 이로써 계약금 배액상환에 의한 해제권이 소멸하였는지 여부였습니다.

민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전을 계약금으로 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 상대방이 이미 이행에 착수한 이후에는 매도인이 계약금의 배액을 상환하더라도 더 이상 해제권을 행사할 수 없습니다. 또한 민법 제544조는 채무자가 채무를 이행하지 아니하는 때에 채권자가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있어, 명확한 해제 사유와 절차가 요구됩니다.

의뢰인은 울산 소재 아파트를 매수하기 위해 매도인과 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였습니다. 계약 체결 이후 해당 지역 아파트 시세가 급격히 상승하자, 매도인은 의뢰인에게 매매대금을 인상해 줄 것을 요구하면서 응하지 않을 경우 계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였습니다.

이에 의뢰인은 같은 날 곧바로 잔금 중 5천만 원대의 금원을 매도인 계좌로 송금하여 잔금지급의무의 일부를 선이행하였습니다. 또한 의뢰인은 계약서 특약사항에 따라 인테리어 공사에도 이미 착수한 상태였습니다.

그러나 매도인은 자신이 이미 해제 의사표시를 한 이상 의뢰인의 선이행은 효력이 없으며 계약을 해제할 수 있다고 주장하면서 매매계약 이행을 거부하였습니다. 의뢰인은 원만한 해결방안과 함께, 협상이 결렬될 경우 소송을 통한 권리 구제가 가능한지 검토하기 위해 로엘법무법인 울산부동산전문변호사를 찾아왔습니다.

제1 쟁점은 매도인의 구두 해제 의사표시만으로 매수인의 이행 착수가 차단되는지 여부였습니다. 로엘법무법인 울산부동산전문변호사는 매매계약 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 매매대금 증액을 요청하였으나 매수인이 이에 확답하지 않은 상황에서 중도금을 제공한 경우 매도인이 해제권을 행사할 수 없다는 취지의 대법원 판례를 제시하였습니다. 본 사안 역시 매도인이 명확한 배액배상 의사나 공탁 또는 계좌번호 제공 요청 등 해제 이행을 위한 구체적 조치를 취하지 않았다는 점을 입증 자료로 정리하였습니다.

제2 쟁점은 의뢰인의 잔금 일부 송금이 민법 제565조상 '이행 착수'에 해당하는지 여부였습니다. 울산부동산전문변호사는 의뢰인이 이미 5천만 원대의 잔금 일부를 송금한 사실, 그리고 계약서 특약사항에 근거하여 인테리어 공사에 착수한 사실을 함께 제시하면서, 이는 계약의 일부 이행이자 명백한 이행 착수에 해당하므로 더 이상 매도인이 계약금 배액상환을 통한 해제권을 행사할 수 없다는 법리를 구성하였습니다.

제3 쟁점은 협상 결렬 시 소송 진행의 실익이었습니다. 로엘법무법인 울산부동산전문변호사는 위 법리와 사실관계를 종합하여 내용증명우편을 발송하면서, 매도인이 임의이행하지 않을 경우 소유권이전등기청구 소송을 제기할 것이고, 해당 소송에서 매도인의 승소 가능성이 낮으며 패소 시 소송비용까지 매도인이 부담하게 됨을 구체적으로 적시하여 협상 압박력을 높였습니다.

로엘법무법인 울산부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 별도의 소송 절차 없이 매도인으로부터 당초 매매계약 내용 그대로 아파트의 임의이행 및 소유권이전등기를 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 시세 급등을 이유로 한 매도인의 일방적 해제 주장에 대해, 이행 착수에 관한 대법원 판례와 사실관계를 정밀하게 결합한 내용증명을 통해 소송 전 단계에서 분쟁을 해결한 사례로, 시간과 비용 부담을 줄이면서도 의뢰인이 본래 원하던 계약 이행을 받아냈다는 점에서 의미가 있습니다.

부동산 매매계약 체결 후 시세 급등으로 매도인이 일방적인 계약 해제 또는 매매대금 증액을 요구하는 경우, 매수인이 신속하게 중도금 또는 잔금 일부를 송금하여 '이행 착수'에 해당하는 행위를 하면 매도인의 계약금 배액상환 해제권이 소멸할 수 있습니다. 다만 송금 시점과 방법, 매도인의 해제 의사표시의 명확성 여부가 결과를 좌우하므로 사전 검토가 필요합니다.

매도인이 단순히 구두로 "해제하겠다"고 통보한 것만으로는 적법한 해제 효력이 발생하지 않는 경우가 많습니다. 공탁이나 배액 송금 등 구체적 이행 행위가 없다면 해제 주장 자체를 다툴 여지가 있으므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼 로엘법무법인 울산부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.