COLUMN · 부동산

작성 2026. 9. 1. | 로엘법무법인 박민희 변호사

경매로 낙찰을 받고 대금을 낸 뒤에는 인도명령을 신청해 집을 비우게 할 수 있습니다. 그런데 같은 조문 안에 인도명령이 나가지 않는 경우가 단서로 적혀 있습니다.

「민사집행법」 제136조 제1항 단서의 대항할 수 있는 권원이 그것입니다. 이 한 줄 때문에 어떤 세입자는 비켜 주어야 하고 어떤 세입자는 그대로 살 수 있습니다. 이 글은 그 경계가 어디에 그어져 있고 누가 무엇을 소명해야 하는지를 정리한 것입니다.

01

인도명령은 단서에서 갈립니다

인도명령이 나가지 않는 경우는 조문에 명시되어 있습니다. 「민사집행법」 제136조 제1항 본문은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 점유자에게 인도를 명할 수 있다고 정하면서, 단서에서 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

기한을 지켜 신청했더라도 대항할 수 있는 권원이 인정되면 인도명령은 기각되고, 낙찰자에게 남는 방법은 명도소송입니다.

02

대항력은 언제 생겼는지로 정해집니다

주택 임차인의 대항력은 등기가 아니라 두 가지 사실에서 나옵니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 상가 임차인은 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 같은 효력을 얻습니다.

경매가 진행되면 임차권은 원칙적으로 소멸합니다. 다만 「주택임대차보호법」 제3조의5 단서는 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 정하고, 「상가건물 임대차보호법」 제8조 단서도 같은 구조입니다. 매수인은 두 법의 제3조에 따라 임대인의 지위를 승계하므로, 남은 보증금을 돌려주기 전에는 그 임차인을 내보낼 수 없습니다.

따라서 먼저 확인할 것은 임차인의 대항요건이 갖춰진 날과 등기부상 담보권이 설정된 날의 선후입니다. 임차인이 먼저라면 그 임차권은 매각으로 소멸하지 않아 인도명령의 단서에 해당하고, 담보권이 앞서면 임차권이 소멸하므로 인도명령의 대상이 됩니다.

03

소명해야 하는 쪽은 점유자입니다

대항할 수 있는 권원이 있다는 점은 점유자가 소명해야 합니다. 대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정은 매수인은 상대방이 점유하고 있다는 사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것이라는 점은 이를 주장하는 상대방이 소명하여야 한다고 판단했습니다.

계속 살겠다는 쪽이 임대차계약서·전입세대확인서 같은 자료로 언제부터 대항요건을 갖췄는지 스스로 보여야 한다는 뜻입니다. 필자가 사건을 수행하며 보면, 자료를 제때 내지 못해 대항력이 있는데도 인도명령이 먼저 나가는 경우가 적지 않습니다.

04

유치권과 소유자의 자리

단서의 권원은 임차권에 한정되지 않습니다. 다만 유치권은 시점의 제한을 받습니다. 앞의 2015마2025 결정은 경매개시결정등기가 된 뒤에 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 유치권을 주장할 수 없다고 보았습니다.

반대로 채무자나 소유자라도 언제나 인도명령의 상대방이 되는 것은 아닙니다. 대법원 1999. 4. 16.자 98마3897 결정은 구 민사소송법의 같은 취지 조항에 관하여, 인도명령이 경락인에게 실체상의 권리 이상의 권리를 주는 것일 수는 없으므로 채무자나 소유자에게 실체상의 점유권원이 있으면 인도명령을 거절할 수 있다고 보았습니다.

05

심문과 즉시항고가 붙습니다

채무자와 소유자가 아닌 점유자를 상대로 인도명령을 하려면 법원은 그 점유자를 심문해야 합니다(제136조 제4항 본문). 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있지 아니함이 명백하거나 이미 심문한 때에는 생략할 수 있습니다.

인도명령 신청에 관한 결정에는 즉시항고가 열려 있고(제136조 제5항), 이에 따르지 않으면 매수인이나 채권자는 같은 조 제6항에 따라 집행관에게 집행을 위임할 수 있습니다. 대금을 낸 뒤 6월이라는 기한은 본문이 정한 별도의 요건이어서, 단서에 걸리지 않는 사안이라도 이를 넘기면 인도명령을 쓸 수 없습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 대항력 있는 임차인이 살고 있으면 인도명령을 받을 수 없나요?

보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권이라면 인도명령의 대상이 되지 않습니다. 「민사집행법」 제136조 제1항 단서는 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 점유를 제외하고, 「주택임대차보호법」 제3조의5 단서는 그러한 임차권이 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다.

Q. 대항할 수 있는 권원은 누가 증명해야 하나요?

점유자가 소명해야 합니다. 대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정은 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명하여야 한다고 판단했습니다.

Q. 경매개시결정 뒤에 생긴 유치권도 인도명령을 막을 수 있나요?

막지 못합니다. 같은 2015마2025 결정은 경매개시결정등기가 된 후에 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 유치권을 주장할 수 없다고 보았습니다.

참고자료

· 「민사집행법」 제136조 [시행 2026. 2. 1.] — 국가법령정보센터
· 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의5, 「상가건물 임대차보호법」 제3조·제8조 — 국가법령정보센터
· 대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정, 1999. 4. 16.자 98마3897 결정 — 종합법률정보
· 인도명령의 6개월 기한에 관하여: 경매로 낙찰받은 집, 6개월이라는 기한
· 같은 날 발행 칼럼: 신용회복위원회와 개인회생, 무엇이 다른가