COLUMN · 부동산

작성 2026. 8. 28. | 로엘법무법인 김벼리 변호사

권리금을 회수하지 못했다는 상담은 대개 같은 문장으로 시작합니다. "새 임차인을 데려갔는데 임대인이 계약을 안 해 줬다"는 것입니다. 그런데 같은 사실관계에서도 결론은 갈립니다.

「상가건물 임대차보호법」이 권리금 회수를 보호하면서 보호가 미치지 않는 자리를 여러 겹으로 정해 두었기 때문입니다. 이 글은 그 예외들을 조문 순서대로 정리한 것입니다.

조문 자체가 적용되지 않는 두 경우

가장 앞에 있는 것은 제10조의5 「권리금 적용 제외」입니다. 이 조문에 해당하면 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4가 통째로 적용되지 않습니다. 두 가지입니다.

첫째는 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우입니다. 다만 조문은 단서를 두어 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외합니다. 전통시장 안의 점포는 보호 대상으로 남는다는 뜻입니다. 둘째는 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우입니다.

실무에서 보면 계약서만으로는 이 판단이 서지 않는 경우가 많습니다. 입점한 건물이 대규모점포로 등록되어 있는지, 소유자가 국가나 지방자치단체인지는 계약 단계에서 확인해 두는 편이 낫습니다. 권리금을 주고 들어간 뒤에 확인하면 되돌리기 어렵습니다.

차임을 밀린 사실이 있으면 단서에 걸립니다

두 번째 겹은 제10조의4 제1항 단서입니다. 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 임대인은 방해금지 의무를 지지 않습니다. 여기서 자주 문제 되는 것이 제1호입니다. "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"로, 현재 연체 중일 것을 요구하지 않고 연체한 사실을 기준으로 삼습니다.

그 밖에도 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없는 전대, 고의·중과실로 인한 파손, 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 중대한 사유 등이 열거되어 있습니다. 제7호의 철거·재건축 사유는 가·나·다목의 요건을 갖춘 경우로 한정됩니다.

거절이 정당해지는 네 가지

세 번째 겹은 제10조의4 제2항입니다. 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절해도 정당한 사유가 있는 것으로 보는 네 가지를 정해 두었습니다.

대법원은 제3호를 좁게 해석했습니다. 이 사유가 인정되려면 임대인이 임대차 종료 시 그 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 합니다. 다른 사유로 거절한 뒤 사후적으로 1년 6개월간 쓰지 않았다는 사정만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결). 다만 그 기간 중 소유권이 바뀌었더라도 새 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐 1년 6개월 이상이 되는 등의 사정이 있으면 정당한 사유를 인정할 수 있습니다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결).

철거·재건축을 말했다는 사정만으로는 부족합니다

임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 철거·재건축 계획과 그 시점을 알린 경우는 어떨까요. 대법원은 그 고지 사실만으로는 제10조의4 제1항 제4호의 방해행위에 해당한다고 볼 수 없다고 보았습니다. 고지 내용이 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지입니다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결).

예외도 함께 제시되었습니다. 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았는데도 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우, 또는 고지 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우에는 달리 볼 수 있습니다. 같은 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상책임이 성립한다고도 밝혔습니다.

보호를 받더라도 한도와 기한이 있습니다

보호 범위에 들어가더라도 받을 수 있는 금액에는 상한이 있습니다. 제10조의4 제3항은 손해배상액이 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정합니다. 청구 기한도 있습니다. 같은 조 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

임차인에게도 의무가 있습니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 자력이나 의무이행 의사·능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하도록 정합니다. 제2항 제1호·제2호의 정당한 사유와 맞물리는 조항이므로, 주선 단계에서 어떤 정보를 언제 전달했는지가 뒤에 쟁점이 됩니다.

참고자료

· 「상가건물 임대차보호법」 제10조·제10조의3·제10조의4·제10조의5 [시행 2026. 5. 12., 법률 제21083호] — 국가법령정보센터
· 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결, 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결, 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 — 종합법률정보
· 임대인의 방해행위와 손해배상: 권리금 회수 방해, 임대인의 손해배상 책임
· 같은 날 발행 칼럼: 보험사기로 유죄를 받은 뒤에 남는 것