COLUMN · 부동산

작성 2026. 8. 24. | 로엘법무법인 박민희 변호사

경매로 낙찰을 받아 대금까지 냈는데 살던 사람이 나가지 않는 경우가 있습니다. 이때 명도소송을 먼저 떠올리시지만, 경매절차 안에는 판결 없이 결정 하나로 집행권원을 얻는 경로가 따로 있습니다.

「민사집행법」 제136조의 인도명령입니다. 다만 이 경로에는 대금을 낸 뒤 6개월이라는 기한이 붙어 있습니다. 이 글은 인도명령의 기한과 소명 분배, 점유자가 대항할 수 있는 권원을 주장할 때의 처리, 불복과 집행 방법을 조문과 대법원 결정으로 정리한 것입니다.

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대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청합니다

인도명령의 신청기간은 「민사집행법」 제136조 제1항에 정해져 있습니다. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다. 기산점은 낙찰허가 결정일이 아니라 대금을 낸 날입니다.

인도가 이루어지기 전 관리에 관한 규정도 함께 있습니다. 같은 조 제2항은 매수인 또는 채권자의 신청으로 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다고 정하고, 제3항은 그 관리를 위하여 필요하면 담보 제공 여부를 정해 제1항에 준하는 명령을 할 수 있다고 정합니다.

02

매수인은 점유 사실만 소명하면 됩니다

인도명령 신청사건에서 매수인이 소명할 것은 상대방이 점유하고 있다는 사실입니다. 대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정은 인도명령 신청사건에서 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명해야 한다고 밝혔습니다.

이 소명 분배가 판결 경로와의 실질적인 차이를 만듭니다. 명도소송은 변론을 거쳐 판결을 받아야 하지만, 인도명령은 경매절차 안에서 결정으로 나오고 점유자 쪽이 권원을 들고 나와야 합니다.

03

대항할 수 있는 권원이 문제 되는 자리

제136조 제1항 단서는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하는 것으로 인정되면 인도명령을 할 수 없다고 정합니다. 실무에서 이 단서를 근거로 가장 많이 제출되는 주장이 유치권입니다.

대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정은 두 가지를 정리했습니다. 경매개시결정등기가 된 후 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 유치권을 주장할 수 없고, 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 목적물을 임차한 자의 점유는 제136조 제1항 단서의 대항할 수 있는 권원에 기한 것이 아니라는 것입니다. 같은 결정은 점유보조자에 관한 민법 제195조의 '기타 유사한 관계'의 의미도 함께 다루었습니다.

매도인이 대금을 다 받지 못한 채 점유를 계속하는 사안도 자주 등장합니다. 대법원 2012. 1. 12.자 2011마2380 결정은 매도인이 매매대금을 다 받지 않은 상태에서 소유권이전등기를 마쳐 준 경우, 매매대금채권을 피담보채권으로 하여 매수인이나 그로부터 소유권을 취득한 제3자에게 유치권을 주장할 수 없다고 보았습니다. 스스로 동시이행의 항변권을 행사하지 않고 소유권이전의무를 선이행했으므로 그에 부수하는 위험은 스스로 감수해야 한다는 이유입니다.

04

채무자·소유자 외의 점유자는 심문을 거칩니다

점유자가 채무자나 소유자가 아닌 제3자인 경우에는 절차가 하나 더 붙습니다. 제136조 제4항은 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다고 정합니다. 다만 그 점유자가 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 심문을 생략할 수 있습니다. 필자가 부동산 집행 사건을 수행하며 보면, 6개월의 기한을 계산할 때 이 심문 절차에 걸리는 기간을 빼놓아 신청이 늦어지는 경우가 있습니다.

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불복은 즉시항고, 집행은 집행관 위임

인도명령 신청에 관한 결정에 대해서는 제136조 제5항에 따라 즉시항고를 할 수 있습니다. 인도명령이 났는데도 점유자가 나가지 않는 경우의 처리도 조문에 있습니다. 같은 조 제6항은 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자가 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다고 정합니다. 결정 자체가 집행권원이 되어 별도의 소송 없이 집행 단계로 넘어가는 구조입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 경매로 낙찰받았는데 점유자가 나가지 않으면 어떻게 하나요?

「민사집행법」 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 할 수 없습니다.

Q. 인도명령을 신청할 때 매수인이 무엇을 소명해야 하나요?

대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정은 인도명령 신청사건에서 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명해야 한다고 밝혔습니다.

Q. 인도명령 결정에 불복할 수 있나요?

「민사집행법」 제136조 제5항은 제1항부터 제3항까지의 신청에 관한 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 인도명령에 따르지 않는 경우 같은 조 제6항에 따라 매수인 또는 채권자가 집행관에게 집행을 위임할 수 있습니다.

참고자료

· 「민사집행법」 제136조 [시행 2026. 2. 1.] — 국가법령정보센터
· 대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정 · 대법원 2012. 1. 12.자 2011마2380 결정 — 대법원 종합법률정보
· 판결을 받은 뒤의 집행 절차: 명도 판결을 받은 다음에 해야 할 일
· 같은 날 발행 칼럼: 면책을 받아도 남는 채무 여덟 가지