소송 전에 조정을 먼저 신청하는 방법
COLUMN · 부동산 / 임대차 분쟁조정
작성 2026. 8. 13. | 로엘법무법인 김성훈 변호사
보증금 일부를 두고 임대인과 말이 통하지 않는데, 소송까지 가기에는 금액이 크지 않아 망설이신다는 분들이 많습니다. 수선비를 누가 부담할지, 차임을 얼마나 올리는 것이 맞는지 같은 다툼도 마찬가지입니다. 소송을 걸면 이길지도 모르지만, 들이는 시간과 비용을 생각하면 선뜻 내키지 않습니다.
이런 국면을 위해 임대차 분쟁을 조정으로 처리하는 통로가 따로 마련되어 있습니다. 조정은 소송보다 가벼운 절차이지만, 성립하면 그 결과를 집행의 근거로 쓸 수 있다는 점에서 단순한 협의와 다릅니다. 이 글은 그 통로를 언제, 어떻게 쓰는지 정리한 것입니다.
Q. 보증금 분쟁을 소송 말고 조정으로 해결할 수 있나요? 가능합니다. 법제처 안내에 따르면 주택임대차분쟁이 발생한 경우 「주택임대차보호법」 제21조에 따라 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 상가건물의 경우 「상가건물 임대차보호법」 제20조가 조정위원회의 설치와 기능을 정하고 있습니다. 조정이 성립하면 그 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력을 가지며 이를 근거로 강제집행이 가능하다고 안내됩니다. 즉 조정은 "말로만 합의하는 절차"가 아니라, 결과에 집행력이 붙는 절차입니다. |
조정은 소송과 어떤 점이 다릅니까
가장 큰 차이는 상대방의 동의가 필요하다는 점입니다. 소송은 상대가 응하지 않아도 판결까지 갈 수 있지만, 조정은 양쪽이 조정안을 받아들여야 성립합니다. 대신 절차가 가볍고, 임대인과 임차인이 계약 관계를 계속 이어가야 하는 상황에서는 소송보다 관계 손상이 적습니다.
또 하나의 차이는 조정이 다루는 범위가 법에 정해져 있다는 점입니다. 소송은 청구할 수 있는 것이면 무엇이든 다툴 수 있지만, 조정위원회는 조문이 열거한 분쟁을 심의·조정합니다. 그래서 자신의 다툼이 그 목록에 들어가는지를 먼저 확인해야 합니다.
조정에 넣을 수 있는 분쟁은 정해져 있습니다
「상가건물 임대차보호법」 제20조 제2항은 조정위원회가 심의·조정하는 분쟁을 다음과 같이 열거하고 있습니다. 주택임대차의 조정도 같은 법 제21조가 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지를 준용하는 구조로 함께 운영됩니다.
| 구분 | 조정 대상 분쟁 |
|---|---|
| ① | 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 |
| ② | 임대차 기간에 관한 분쟁 |
| ③ | 보증금 또는 임차 상가건물의 반환에 관한 분쟁 |
| ④ | 임차 상가건물의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 |
| ⑤ | 권리금에 관한 분쟁 |
| ⑥ | 그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁 |
목록을 보시면 임대차에서 실제로 자주 벌어지는 다툼이 대부분 들어가 있습니다. 보증금 반환뿐 아니라 수선 의무나 차임 증감처럼 금액이 크지 않아 소송을 망설이게 되는 항목이 함께 잡혀 있다는 점이 이 절차의 실용적인 지점입니다.
조정이 성립하면 집행의 근거가 됩니다
조정의 실질적 가치는 성립 이후에 나옵니다. 법제처 안내에 따르면 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력을 가지며, 상대방이 조정에서 정한 의무를 이행하지 않으면 이를 근거로 강제집행을 할 수 있습니다. 별도로 소송을 다시 걸어 판결을 받아야 하는 것이 아니라는 뜻입니다.
이 점이 사적인 합의서와 결정적으로 다릅니다. 임대인과 문서로 합의를 해두었더라도 그 문서만으로는 곧바로 집행할 수 없어, 이행이 안 되면 다시 소송을 해야 합니다. 임대차 사건을 다루며 가장 아깝게 느껴지는 경우가 이것입니다. 어렵게 합의를 끌어냈는데 형식을 갖추지 않아 처음부터 다시 시작하게 되는 사건입니다.
어디에 신청하고, 어떤 경우에는 맞지 않는가
대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회는 공식 안내에 따르면 서울·수원·대전·대구·부산·광주에 설치되어 있습니다. 신청은 전화나 온라인으로 예약한 뒤 방문해 접수하거나, 온라인으로 조정을 신청하는 방법이 안내되어 있습니다. 신청 전에 임대차계약서와 입금 내역, 상대방과 주고받은 문서를 정리해 두시면 조사 단계가 짧아집니다.
반대로 조정이 맞지 않는 국면도 분명히 있습니다. 상대가 처음부터 대화 자체를 거부하는 경우, 임대인의 재산이 곧 처분될 것으로 보이는 경우, 소멸시효나 계약상 기한이 임박한 경우에는 조정에 시간을 쓰는 사이에 선택지가 줄어들 수 있습니다. 보증금 반환처럼 회수 가능성이 걸린 사안에서는 임차권등기명령이나 가압류 같은 보전 절차를 먼저 검토하는 편이 나은 사건도 적지 않습니다. 조정과 소송 가운데 무엇을 먼저 놓을지는 상대방의 태도와 남은 기간을 함께 보고 정해야 합니다.
정리
정리하면 세 가지입니다. 첫째, 임대차 분쟁은 「주택임대차보호법」 제21조와 「상가건물 임대차보호법」 제20조를 근거로 조정위원회에 신청할 수 있고, 상가 조정 절차는 같은 법 제21조가 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지를 준용합니다. 둘째, 조정 대상은 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금·상가건물 반환, 유지·수선 의무, 권리금 등으로 조문에 열거되어 있습니다. 셋째, 조정이 성립하면 조정조서가 재판상 화해와 같은 효력을 가져 강제집행의 근거가 되므로, 사적인 합의서와는 성격이 다릅니다. 다만 상대가 응하지 않거나 기한이 임박한 사건이라면 보전 절차를 먼저 검토해야 하므로, 절차를 고르기 전에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
보증금·수선비 분쟁으로 절차를 고민하고 계신가요? 로엘법무법인 부동산 분야 변호사가 조정과 소송 가운데 무엇이 맞는지부터 검토해 드립니다. |
참고자료
· 「주택임대차보호법」 제21조 / 「상가건물 임대차보호법」 제20조·제21조 — 국가법령정보센터
· 임대차 분쟁조정의 대상과 조정조서의 효력 — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보
· 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 설치 지역·신청 방법 — 대한법률구조공단
· 관련 칼럼: 전세보증금을 못 받고 있을 때
· 같은 주 발행 칼럼: 학폭 기록은 언제 지워지는가
| 김성훈 로엘법무법인 파트너변호사 임대차분쟁조정위원회 부산지부 심사관 서울대학교 대학원 민법 박사과정 수료 서울대학교 졸업 · 서울시립대학교 법학전문대학원 졸업 변호사 프로필 보기 |
| 본 칼럼은 임대차 분쟁조정에 관한 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 조문 번호는 법제처 안내가 명시한 범위까지만 기재했고, 조정위원회 설치·처리기간·집행력 부여에 관한 개별 조문 번호는 원문 대조를 마치지 못하여 표기하지 않았습니다. 조정조서의 효력은 법제처 안내 표현에 따른 것으로, 강제집행을 위한 추가 요건이 있을 수 있습니다. 조정 처리 기간과 수수료 금액, 조정 각하·조정 거부 사유, 조정 성립률 통계는 확인하지 못하여 다루지 않았습니다. 열거한 조정 대상은 상가건물 임대차의 조문에 규정된 것이며 주택임대차의 열거 범위는 별도 확인이 필요합니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하시기 바랍니다. 광고책임변호사: 이태호 | © LAWL LAW FIRM |
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