COLUMN · 부동산 / 전세사기

작성 2026. 8. 10. | 로엘법무법인 박은석 변호사

전세사기 피해자로 결정을 받은 뒤에도 상담이 끝나지 않는 이유는 하나입니다. 경매가 끝나 배당을 받아 보니 보증금의 일부만 돌아왔고, 나머지는 임대인에게 청구할 수 있다고는 하지만 실제로 받을 길이 보이지 않기 때문입니다.

2026년 11월 13일부터 이 지점에 새로운 제도가 들어옵니다. 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 부족분을 국가가 채우는 최소보장 제도입니다. 이 글은 그 제도가 무엇을 무엇과 비교해 계산되는지, 경매가 끝나기 전에도 받을 수 있다는 선지급은 어떤 구조인지를 조문 단위로 정리한 것입니다.

11월 13일부터 무엇이 달라지나

개정 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과해 같은 해 5월 12일 법률 제21634호로 공포됐습니다. 개정 내용 가운데 공공주택사업자의 매입 절차 개선이나 사전 예방 관련 부분은 공포와 함께 시행됐지만, 최소보장금과 선지급 등 새로 만들어진 지원 규정은 부칙에 따라 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행됩니다. 그날이 2026년 11월 13일입니다.

종전 특별법이 마련해 둔 것은 우선매수권, 공공주택사업자의 우선매수권 양도, 경·공매 대행, 저리 대출과 같은 절차적·금융적 지원이었습니다. 손실 자체를 재정으로 메우는 방식은 아니었습니다. 이번 개정은 회수 결과가 일정 수준에 미치지 못할 때 그 차액을 지원한다는 점에서 성격이 다릅니다.

분모와 분자를 나눠서 보아야 합니다

3분의 1이라는 숫자는 임차보증금을 기준으로 한 비율입니다. 보증금 3억원이면 1억원이 기준선이 되고, 보증금 1억 5,000만원이면 5,000만원이 기준선이 됩니다. 문제는 분자, 즉 실제 회수액입니다.

회수액은 한 곳에서만 나오지 않습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 정하고 있고, 같은 법 제8조는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있습니다. 여기에 임차보증금 반환채권의 변제로 받은 금액이 더해집니다. 이 합계가 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 비로소 부족분이 발생합니다.

실무에서 이 구조가 의미하는 바는 분명합니다. 배당표에 기재된 금액, 별도로 회수한 금액, 보증보험이나 다른 경로로 받은 금액이 각각 어떤 성격으로 정리되는지에 따라 분자가 달라집니다. 필자가 부동산 관련 사건을 다루며 확인하게 되는 것은, 피해자분들이 배당 절차가 끝난 뒤에야 서류를 모으기 시작하는 경우가 많다는 점입니다. 회수 내역은 절차가 진행되는 동안 그때그때 기록해 두는 편이 낫습니다.

경매가 끝나기 전에도 받을 수 있는 이유

최소보장금은 개념상 회수액이 확정되어야 계산할 수 있습니다. 그런데 경매나 공매는 짧지 않습니다. 그동안 피해자는 새 거처의 보증금을 마련해야 하고 기존 대출의 이자를 감당해야 합니다. 이 시차를 메우기 위해 같은 개정에서 제25조의10으로 최소보장금의 선지급이 함께 신설됐습니다. 경·공매 절차가 끝나기 전이라도 최소보장금의 일부 또는 전부를 먼저 지급하고, 이후 실제 회수액이 확정되면 정산하는 구조입니다.

선지급이 신탁 관련 사안처럼 권리관계가 복잡해 절차가 길어지는 유형에서 특히 의미를 가지는 것도 같은 이유입니다. 다만 선지급은 확정 전에 지급하는 것이므로 사후 정산이 전제됩니다. 회수액이 예상보다 크면 정산 과정에서 조정될 수 있다는 점은 미리 알고 계셔야 합니다.

먼저 확인해야 할 것은 피해자 결정입니다

최소보장이든 선지급이든 이 법의 지원은 특별법상 전세사기피해자등으로 결정을 받은 사람을 대상으로 합니다. 결정을 받지 않은 상태에서는 계산 자체가 시작되지 않습니다.

결정 규모는 계속 늘고 있습니다. 국토교통부 발표에 따르면 2026년 7월 전세사기피해지원위원회는 전체회의를 세 차례 열어 1,476건을 심의했고 그중 609건을 가결했습니다. 이로써 누적 전세사기피해자등 결정은 4만 278건, 누적 지원 집행은 7만 2,483건이 됐습니다. 아직 결정을 신청하지 않으셨다면, 11월 13일 이후의 지원을 논하기 전에 그 절차부터 확인하시는 것이 순서입니다.

정리

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 개정 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(법률 제21634호, 2026. 5. 12. 공포)의 최소보장·선지급 규정은 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 둘째, 최소보장은 실제 회수한 금액의 합계를 임차보증금의 3분의 1과 비교하는 구조이므로 회수 내역의 정리가 선행되어야 합니다. 셋째, 경·공매가 끝나기 전이라도 제25조의10에 따른 선지급이 가능하되 사후 정산이 전제됩니다. 신청 절차와 산정 방식의 세부는 하위법령과 시행 지침으로 구체화될 예정이므로, 개별 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.

참고자료

· 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(법률 제21634호, 2026. 5. 12. 공포) 제25조의9·제25조의10 및 부칙 — 국가법령정보센터
· 「주택임대차보호법」 제3조의2(보증금의 회수)·제8조(보증금 중 일정액의 보호) — 국가법령정보센터
· 전세사기피해지원위원회 결정 현황 — 국토교통부
· 같은 주 발행 칼럼: 해고 통보를 받았다면, 3개월이라는 문