COLUMN · 부동산 / 임대차

작성 2026. 8. 7. | 로엘법무법인 김형철 변호사

전세 계약 만기가 다가올 때 임차인이 가장 많이 하는 질문은 "그냥 가만히 있으면 2년 더 사는 것인가"입니다. 그런데 가만히 있어서 연장된 경우와 임차인이 연장해 달라고 요구해서 연장된 경우는 법적으로 같지 않습니다. 나중에 이사를 나가려 할 때 그 차이가 드러납니다.

이 글은 주택임대차보호법이 정한 두 가지 연장 제도를 나란히 놓고, 각각 언제 발동하는지, 임차인이 중간에 나갈 수 있는지, 차임은 얼마까지 오를 수 있는지를 정리한 것입니다.

아무 말이 없으면 같은 조건으로 2년 연장됩니다

「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같다고 규정합니다. 같은 조 제2항은 이 경우 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다.

다만 제3항이 예외를 두고 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니합니다. 차임을 두 달분 밀린 상태로 만기를 넘긴 경우에는 묵시적 갱신을 주장하기 어렵다는 뜻입니다.

묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든 나갈 수 있습니다

묵시적 갱신의 가장 실용적인 효과는 여기에 있습니다. 「주택임대차보호법」 제6조의2 제1항은 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항의 존속기간 2년에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, 제2항은 그 해지가 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정합니다. 임차인 쪽은 2년에 묶이지 않고, 임대인 쪽은 3개월의 준비 기간을 갖는 구조입니다. 실무에서 다툼이 되는 지점은 통지의 도달 시점이므로, 문자나 내용증명처럼 도달을 확인할 수 있는 방법으로 통지하시는 것이 좋습니다.

갱신요구는 1회, 거절 사유는 아홉 가지입니다

「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서, 거절할 수 있는 사유를 아홉 가지로 한정하여 열거하고 있습니다. 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우, 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 목적을 달성할 수 없는 경우, 철거나 재건축이 필요한 경우, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.

같은 조 제2항은 임차인이 이 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 본다고 정하며, 제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정합니다. 제4항은 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용하도록 하고 있습니다.

조문의 문언을 보면 제2항이 1회로 제한하는 것은 "제1항에 따른 계약갱신요구권"입니다. 제6조의 묵시적 갱신은 임차인의 요구에 의한 것이 아니므로, 앞서 묵시적으로 갱신된 이력이 있다는 사정만으로 제6조의3의 갱신요구권을 이미 사용한 것으로 보기는 어렵다고 읽힙니다. 다만 이 부분은 개별 사안의 통지 경위에 따라 다투어질 수 있는 지점입니다.

차임 인상은 20분의 1이 상한입니다

갱신 시 차임 인상 폭은 「주택임대차보호법」 제7조가 정합니다. 제1항은 조세·공과금 등의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 아니하게 된 때 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하면서, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정합니다. 제2항은 그 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 정하고, 다만 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 하고 있습니다. 20분의 1은 곧 5%이며, 조례로 정하는 경우 그 범위 안에서 더 낮아질 수 있습니다.

갱신을 요구한 뒤 마음이 바뀌었다면

갱신을 요구해 놓고 사정이 바뀌어 이사를 가야 하는 경우가 적지 않습니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 임차인이 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항에 따라 갱신을 요구한 후 갱신된 임대차가 개시되기 전에 해지를 통지한 사안에서, 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통지할 수 있고 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 판단했습니다. 갱신요구권을 행사했다는 사정이 임차인을 2년에 묶어 두지는 않는다는 뜻입니다. 필자가 임대차 분쟁을 다루며 확인하게 되는 것은, 이런 사안에서 실제 다툼의 대상은 해지 가능 여부가 아니라 통지가 언제 도달했는지, 그래서 임대차가 정확히 어느 날 종료되는지라는 점입니다.

정리

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 묵시적 갱신은 아무도 통지하지 않을 때 「주택임대차보호법」 제6조에 따라 2년으로 연장되며 임차인은 제6조의2에 따라 언제든 해지를 통지하고 3개월 후 종료시킬 수 있습니다. 둘째, 계약갱신요구권은 제6조의3에 따라 1회에 한하여 행사할 수 있고 임대인은 열거된 아홉 가지 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 셋째, 갱신 시 차임 증액은 제7조에 따라 20분의 1을 초과할 수 없습니다. 개별 사안은 통지의 시기와 도달 여부에 따라 결론이 달라지므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.

참고자료

· 「주택임대차보호법」 제6조(계약의 갱신)·제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)·제6조의3(계약갱신 요구 등)·제7조(차임 등의 증감청구권) — 국가법령정보센터
· 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 — 대법원 종합법률정보
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